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总理报告定调房地产 提振2015楼市预期
 

       35上午,十二届全国人大三次会议在北京开幕,国务院总理李克强在2015年政府工作报告中定调2015年房地产发展方向,体现了稳 字当头,促进房地产市场平稳健康发展的初衷。 
      
坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展 、稳定住房消费 成为本次总理政府工作报告的关键词。同时,棚户区改造仍是今年重头戏。总理政府工作报告提出的目标是,今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套。 
     
房地产业界对政府工作报告中透露出的楼市政策风向普遍看好,认为是近年来针对房地产市场少有的暖风 。亚豪机构副总经理任启鑫向记者分析表示,政策方向的变化,对于2015年楼市来说无疑是重大利好,2015年楼市政策环境将进一步放松。北京中原地产首席分析师张大伟认为,在整体经济下滑明显的情况下,房地产的作用将会比2014年更重要,限购、税收等多个政策领域都存在放松空间。 
     
调控、抑制 转向指导、支持 
     
这次全国两会提出要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年,房地产业首要任务是保持市场平稳发展,稳定住房消费,为整体经济实现保增长目标提供保障。 
     
在本次总理政府报告中,除了强调坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展 外,加快培育消费增长点,稳定住房消费 亦成为2015年房地产对整个宏观经济的政策影响点。 
     
任启鑫分析表示,从分类调控、抑制投机投资需求 到分类指导、因地施策,支持居民自住和改善需求 ,政策方向的变化,对于2015年楼市来说无疑是重大利好。政府对房地产市场由分类调控 转向分类指导、因地施策 ,意味着政府不再抑制房地产市场发展,而是在一定程度上允许地方政府采取更大程度的救市措施,防止部分地方房地产市场过冷,对经济形成进一步负面冲击; 
     
从调控 转变为指导 ,在用词上的改变,任启鑫预计未来将会更多地采取市场为主、行政为辅的方式刺激楼市发展,行政手段控制房地产市场的措施有望逐步淡出楼市。 
     
值得关注的是,在2014年总理政府工作报告中,提及房地产政策的则是,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展  
     
由抑制投资需求 向支持居民自住和改善需求 的转变,在任启鑫看来,抑制 变为支持 ,是根据现阶段市场实情做出的选择。 
     
在房地产开发景气指数、销售额等数据接连下滑的背景下,依然抑制购房需求,势必将影响交易量,给处于下行状态下的宏观经济形势带来更大压力。 任启鑫表示,因此,有必要转为支持居民自住和改善需求,带动成交量,增强市场活力,成为拉动经济增长的动力。 
     
由抑制 变为支持 ,用词上的改变,给任启鑫的判断是,在去年首套房认定标准重新界定后,今年二套及以上的改善型购房需求,在政策执行上或将出现松动,有可能享受贷款优惠,同时营业税调整 个税调整 等支持居民自住和改善需求的政策也将有着出台可能,为房地产市场带来重大利好。 
     
专家也认为,支持改善型需求 的提法在近几年都没有出现过,这预示着二套房贷或将有放松的可能。 
     
同时,本次政府工作报告明确对房地产市场的调控思路在分类指导、因地施策 ,强调了地方政府的主体责任。在业内人士看来,今后全国一刀切 的楼市调控政策将难以看到。 
     
任启鑫等业内人士预计2015年楼市供需双方将出现明显改善,部分楼市库存量较大、市场低迷的城市,实施地方性的楼市提振措施或将拥有更大空间,一二线城市成交量在高于去年的基础上,房价也将出现上涨趋势。 
      
棚户区改造力度加大 
     
棚户区改造仍是今年重头戏。对于保障房项目,李克强总理在报告中明确表示将加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。增加公共产品有效投资。确保完成 十二五规划重点建设任务,启动实施一批新的重大工程项目。 成为本次总理政府工作报告的内容。 
     
总理政府工作报告提出的目标是,今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。 
     
从政府工作报告中可以看出,棚户区改造仍是保障性安居工程中的重点。 任启鑫分析表示,加大城镇棚户区改造和城乡危房改造力度,有利于解决中低收入人群的住房困难,调节市场需求的同时,对房企未来城市布局和市场选择也有着一定的指引意义。 
     
与去年提高大城市保障房比例 不同的是,今年的工作报告增加农村危房改造力度,农村危房改造较去年增加100万户。 
     
任启鑫对此表示,农村危房改造在改善农村困难群众居住条件、改善人居环境的同时,也有利于政府有序推进基础设施和基本公共服务建设。 
     
总理政府工作报告还提出,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助  
     
其实这是继2014年底住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式后,本届政府首次在政府报告中提出将一些存量房转为公租房和安置房。 
     
这种提法与住建部多次强调的拓宽保障房源渠道,注意通过市场筹集房源作为保障房 相一致。中国指数研究院发布的报告指出,打通存量房与保障房,一方面保障了安置房和公租房的房源,避免大拆大建,另一方面有助于盘活市场存量,减轻当地房地产市场库存压力。 
     
任启鑫表示,该举措既着眼于住房保障,同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实,而部分存量房转为公租房和安置房的措施,将盘活部分存量住房,有利于房地产市场的去库存,加快市场流通,让更多低收入人员受益。 
     
另外,据记者了解,在资金保障方面,除了国开行拟投放的4000亿元棚改贷款外,社会资本投入将成为2015年棚户区改造的重要来源。同时,房地产投资信托基金试点也在积极推进。 
     
地方也积极推进保障房源与市场存量接轨,据不完全统计,2014年湖南、江西、北京等地发文要求创新保障房源新模式,2015年也有福州市、陕西省、四川省、江苏省、山东省等地积极表态支持。          (来源:钢联资讯)